住宅ローンの変動金利

住宅ローンの変動金利について

住宅ローンについては金融機関によって違いがありますが、まずは変動金利の仕組みを十分に理解することが大切です。

変動金利には金利の見直しの仕組みと返済額について特徴があります。

まず、変動金利の見直しの仕組みについてですが、変動金利は半年に1回金利の見直しが行われます。
基準となる金利は各金融機関が独自で決めている短期プライムレートといわれる金利となり、短期プライムレートは金融機関が企業に融資を行うときに基準となる金利です。
したがって、短期プライムレートが変われば変動金利も変わるということになります。

それでは、変動金利の基準となる短期プライムレートとはどういった場合に変更されるものなのでしょうか。
ズバリ、日本銀行が政策金利の変更を行った時になります。
日本銀行が政策金利を、2006年2月に0％から0.25％、2006年7月に0.25％から0.5％に引き上げた際には、短期プライムレートも同じように0.25％ずつ引き上げられてきました。

したがって、変動金利は半年に1回見直しを行っているのですが、日本銀行の政策金利の変更がない場合はそのまま据え置きとなり、日本銀行の政策金利に変更があったときだけ変更されるものであるということです。


次に、変動金利の返済額の仕組みですが、変動金利の金利がいくら変更されようとも、返済額は5年間変更がないというのが大きな特徴です。
また、金利が上昇したときもも、見直し時の返済額の上限は「これまでの返済額×125％」と決まっています。


変動金利の未払利息とは一体何かと言いますと、変動金利の返済額は5年間一定なので、急激に金利が上昇すると、毎月返済額を超える場合が出てきます。

例えば、これまでの返済額が毎月10万円だったとします。
金利が急上昇したことによって利息だけで金利見直し直後の返済月の利息が12万円となった場合、
利息－毎月返済額＝12万円－10万円＝2万円が未払利息となります。

発生した未払利息はどうなるのかと言うと、返済額が一定の期間に金利が下がれば未払利息は解消され、5年に1回の返済額見直しに未払利息が残っていれば、元本部分に未払利息分が加算されて、返済額を再計算することとなります。

ですので、未払利息が発生しても、その分だけまとめて支払ったり、返済期間が延びるということはないのです。

住宅ローンの変動金利についてでした。